Cantiere di una palazzina residenziale

Le fasi

1. 1

   Avvio della commessa

   settimane 1–4
   • Contratto d'appalto firmato
   • Riesame del contratto, degli elaborati e del computoDopo «Contratto d'appalto firmato».
   • Programma esecutivo dei lavoriDopo «Riesame del contratto, degli elaborati e del computo».
   • Piano operativo di sicurezza e verifica del PSCDopo «Riesame del contratto, degli elaborati e del computo».
   • Il coordinatore per l'esecuzione verifica il POSDopo «Piano operativo di sicurezza e verifica del PSC».
   • Scelta dei subappaltatori e contrattiDopo «Riesame del contratto, degli elaborati e del computo».
   • Piano degli approvvigionamenti e primi ordiniDopo «Programma esecutivo dei lavori».
   • Documenti per la notifica preliminareDopo «Piano operativo di sicurezza e verifica del PSC».
   • Verbale di consegna dei lavoriDopo «Il coordinatore per l'esecuzione verifica il POS», «Scelta dei subappaltatori e contratti», «Piano degli approvvigionamenti e primi ordini», «Documenti per la notifica preliminare».
2. 2

   Impianto di cantiere e scavi

   settimane 4–7
   • Allestimento del cantiereDopo «Verbale di consegna dei lavori».
   • Montaggio della gru e dichiarazione di installazioneDopo «Verbale di consegna dei lavori».
   • Dichiarazione per l'utilizzo delle terre e rocce da scavoDopo «Verbale di consegna dei lavori».
   • Tracciamento dell'edificio con la direzione lavoriDopo «Allestimento del cantiere».
   • Scavo di sbancamento e trasporto delle terreDopo «Tracciamento dell'edificio con la direzione lavori», «Montaggio della gru e dichiarazione di installazione», «Dichiarazione per l'utilizzo delle terre e rocce da scavo».
3. 3

   Strutture

   settimane 7–21
   • Platea di fondazione3 sottotaskDopo «Scavo di sbancamento e trasporto delle terre».
   • Muri e pilastri del piano interratoDopo «Platea di fondazione».
   • Impermeabilizzazione, drenaggio e rinterro dei muri contro terraDopo «Muri e pilastri del piano interrato».
   • Solaio del piano terraDopo «Muri e pilastri del piano interrato».
   • Pilastri, travi e solai dei piani in elevazioneDopo «Solaio del piano terra».
   • Struttura della coperturaDopo «Pilastri, travi e solai dei piani in elevazione».
   • Prove di laboratorio su calcestruzzo e acciaioDopo «Platea di fondazione».
   • Struttura al grezzo completataDopo «Struttura della copertura», «Impermeabilizzazione, drenaggio e rinterro dei muri contro terra», «Prove di laboratorio su calcestruzzo e acciaio».
4. 4

   Involucro e copertura

   settimane 22–31
   • Isolamento, impermeabilizzazione e manto di coperturaDopo «Struttura al grezzo completata».
   • Tamponamenti e tramezziDopo «Struttura al grezzo completata».
   • Ordine, produzione e consegna dei serramentiDopo «Struttura al grezzo completata».
   • Isolamento a cappotto delle facciateDopo «Tamponamenti e tramezzi».
   • Smontaggio del ponteggioDopo «Isolamento a cappotto delle facciate», «Isolamento, impermeabilizzazione e manto di copertura».
5. 5

   Impianti

   settimane 22–41
   • Impianto elettrico e dati sottotracciaDopo «Tamponamenti e tramezzi».
   • Impianti idrico-sanitario e di scaricoDopo «Tamponamenti e tramezzi».
   • Impianto di riscaldamento a pavimentoDopo «Impianti idrico-sanitario e di scarico».
   • Prove di tenuta e verifica prima di chiudere le tracceDopo «Impianto elettrico e dati sottotraccia», «Impianto di riscaldamento a pavimento».
   • Pompa di calore, centrale termica e solare termicoDopo «Impianto di riscaldamento a pavimento».
   • Installazione, verifica e messa in esercizio dell'ascensoreDopo «Struttura al grezzo completata».
   • Richiesta e realizzazione degli allacci di energia, gas e acquaDopo «Struttura al grezzo completata».
6. 6

   Finiture e sistemazioni esterne

   settimane 31–45
   • Intonaci interniDopo «Prove di tenuta e verifica prima di chiudere le tracce».
   • Massetti sopra l'impianto radianteDopo «Intonaci interni».
   • Posa dei serramentiDopo «Intonaci interni», «Ordine, produzione e consegna dei serramenti».
   • Pavimenti e rivestimentiDopo «Massetti sopra l'impianto radiante».
   • Tinteggiature interneDopo «Pavimenti e rivestimenti».
   • Porte interne, sanitari, placche e corpi illuminantiDopo «Tinteggiature interne», «Posa dei serramenti».
   • Sistemazioni esterne: marciapiedi, recinzioni, parcheggi e verdeDopo «Smontaggio del ponteggio».
   • Lavori ultimatiDopo «Porte interne, sanitari, placche e corpi illuminanti», «Sistemazioni esterne: marciapiedi, recinzioni, parcheggi e verde».
7. 7

   Contabilità, SAL e coordinamento

   settimane 4–45
   • Giornale dei lavori e rapporti giornalieriDopo «Verbale di consegna dei lavori».
   • Riunioni di coordinamento con il coordinatore per l'esecuzioneDopo «Verbale di consegna dei lavori».
   • Varianti: ordini scritti e nuovi prezzi concordatiDopo «Verbale di consegna dei lavori».
   • Primo SAL: misure e stato di avanzamento alla direzione lavoriDopo «Struttura al grezzo completata».
   • Primo SAL approvato e fatturatoDopo «Primo SAL: misure e stato di avanzamento alla direzione lavori».
   • Secondo SAL: involucro e impianti sottotracciaDopo «Isolamento a cappotto delle facciate», «Prove di tenuta e verifica prima di chiudere le tracce».
   • Secondo SAL approvato e fatturatoDopo «Secondo SAL: involucro e impianti sottotraccia».
   • Terzo SAL: finiture interneDopo «Pavimenti e rivestimenti».
8. 8

   Fine lavori e consegna

   settimane 27–49
   • Visite e certificato di collaudo staticoDopo «Struttura al grezzo completata».
   • Dichiarazioni di conformità degli impiantiDopo «Lavori ultimati», «Richiesta e realizzazione degli allacci di energia, gas e acqua».
   • Sopralluogo con il committente e riprese segnalateDopo «Lavori ultimati».
   • Documenti as-built e fascicolo dell'operaDopo «Lavori ultimati».
   • Conto finale e stato finale dei lavoriDopo «Dichiarazioni di conformità degli impianti», «Documenti as-built e fascicolo dell'opera», «Terzo SAL: finiture interne».
   • Consegna dell'opera al committenteDopo «Sopralluogo con il committente e riprese segnalate», «Conto finale e stato finale dei lavori», «Visite e certificato di collaudo statico», «Installazione, verifica e messa in esercizio dell'ascensore».
   • Polizza decennale postuma e svincolo delle ritenuteDopo «Consegna dell'opera al committente».

I rischi tipici

• Falda o terreno diverso da quello della relazione geologica

  Medio · 8

  Lo scavo trova acqua o un terreno più scadente del previsto: servono aggottamento, opere di sostegno o una fondazione diversa, e il cantiere si ferma.

  Mitigare: Relazione geologica riletta nel riesame del contratto; pompe e palancole disponibili a noleggio con un fornitore già sentito; fondo scavo visto dal geologo prima del magrone.

• Aumento dei prezzi o ritardo dei materiali

  Alto · 12

  Acciaio, calcestruzzo, isolanti e serramenti cambiano prezzo o tempi di consegna dopo la firma: il margine si riduce e il programma salta.

  Mitigare: Ordini con prezzo bloccato per i materiali principali subito dopo la consegna; clausola di revisione prezzi nel contratto dove possibile; due fornitori per ogni materiale critico.

• Subappaltatore in ritardo o senza DURC regolare

  Medio · 9

  Un subappaltatore sposta le squadre su altri cantieri o perde la regolarità contributiva: la lavorazione si ferma e non si può pagare.

  Mitigare: DURC verificato prima di ogni pagamento; date e penali nei contratti di subappalto; un'alternativa già contattata per impianti e cappotto.

• Incidente in cantiere o sospensione dell'ASL

  Alto · 10

  Lavori in quota, gru e getti sono le lavorazioni più esposte: un infortunio o una prescrizione dell'organo di vigilanza ferma il cantiere.

  Mitigare: POS verificato prima dell'ingresso; preposto sempre presente; controlli settimanali di ponteggio, parapetti e gru annotati nel giornale dei lavori.

• Varianti chieste a voce dal committente

  Alto · 12

  Cambi di finiture o di distribuzione eseguiti senza ordine scritto: a fine lavori non si riconoscono e il conto finale diventa una trattativa.

  Evitare: Nessuna variante senza ordine della direzione lavori e prezzo firmato; registro delle varianti allegato a ogni SAL.

• Maltempo durante strutture e copertura

  Medio · 6

  Pioggia e gelo fermano getti e impermeabilizzazioni nei mesi peggiori, e i giorni persi si sommano.

  Accettare: Giorni di fermo annotati nel giornale dei lavori per la proroga; additivi e protezioni per i getti invernali; copertura chiusa prima della stagione fredda dove il programma lo consente.

La commessa

A corpo, fatturata per SAL · 7 voci. Importi e tariffe li metti tu.

• Organizzazione, sicurezza e contabilità
• Impianto di cantiere e scavi
• Strutture in cemento armato
• Involucro e copertura
• Impianti
• Finiture e sistemazioni esterne
• Fine lavori e consegna

Le pagine dei documenti

• Lista di controllo per l'apertura del cantiere
• Registro dei getti e dei prelievi