Piano attuativo di lottizzazione

Le fasi

1. 1

   Avvio e analisi dell'ambito

   settimane 1–5
   • Incarico dei proprietari dell'ambito firmato
   • Riunione di avvio con i proprietariDopo «Incarico dei proprietari dell'ambito firmato».
   • Analisi della scheda d'ambito e delle norme del piano generaleDopo «Riunione di avvio con i proprietari».
   • Visure, mappe catastali e quote di proprietàDopo «Riunione di avvio con i proprietari».
   • Rilievo planoaltimetrico dell'ambitoDopo «Riunione di avvio con i proprietari».
   • Richiesta agli enti gestori delle reti esistentiDopo «Riunione di avvio con i proprietari».
   • Risposte degli enti gestori con le planimetrie delle retiDopo «Richiesta agli enti gestori delle reti esistenti».
   • Relazione geologica e studio di compatibilità sismicaDopo «Riunione di avvio con i proprietari».
   • Incontro preliminare con l'ufficio urbanisticaDopo «Analisi della scheda d'ambito e delle norme del piano generale».
   • Quadro conoscitivo dell'ambito completoDopo «Rilievo planoaltimetrico dell'ambito», «Risposte degli enti gestori con le planimetrie delle reti», «Relazione geologica e studio di compatibilità sismica», «Incontro preliminare con l'ufficio urbanistica», «Visure, mappe catastali e quote di proprietà».
2. 2

   Planivolumetrico

   settimane 6–9
   • Dimensionamento: capacità edificatoria e standard urbanisticiDopo «Quadro conoscitivo dell'ambito completo».
   • Due ipotesi planivolumetricheDopo «Dimensionamento: capacità edificatoria e standard urbanistici».
   • Incontro con i proprietari sulle ipotesiDopo «Due ipotesi planivolumetriche».
   • Ripartizione dei lotti e della capacità edificatoria fra i proprietariDopo «Incontro con i proprietari sulle ipotesi».
   • Verifica dell'ipotesi scelta con il ComuneDopo «Incontro con i proprietari sulle ipotesi».
   • Planivolumetrico condiviso da proprietari e ComuneDopo «Ripartizione dei lotti e della capacità edificatoria fra i proprietari», «Verifica dell'ipotesi scelta con il Comune».
3. 3

   Opere di urbanizzazione

   settimane 10–18
   • Viabilità, parcheggi pubblici e percorsi pedonaliDopo «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune».
   • Fognature separate e invarianza idraulicaDopo «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune».
   • Acquedotto, gas, energia elettrica e telecomunicazioniDopo «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune».
   • Illuminazione pubblicaDopo «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune».
   • Verde pubblico e aree in cessioneDopo «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune».
   • Computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazioneDopo «Viabilità, parcheggi pubblici e percorsi pedonali», «Fognature separate e invarianza idraulica», «Acquedotto, gas, energia elettrica e telecomunicazioni», «Illuminazione pubblica», «Verde pubblico e aree in cessione».
   • Pareri degli enti gestori sui progetti delle retiDopo «Fognature separate e invarianza idraulica», «Acquedotto, gas, energia elettrica e telecomunicazioni», «Illuminazione pubblica».
   • Progetto delle urbanizzazioni con i pareri degli entiDopo «Computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione», «Pareri degli enti gestori sui progetti delle reti».
4. 4

   Elaborati del piano e convenzione

   settimane 10–18
   • Tavole del piano: zonizzazione, lotti, sezioni e profiliDopo «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune».
   • Norme tecniche di attuazione del pianoDopo «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune».
   • Relazione illustrativa e tecnicaDopo «Tavole del piano: zonizzazione, lotti, sezioni e profili».
   • Rapporto preliminare per la verifica di assoggettabilità a VASDopo «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune».
   • Schema di convenzione urbanisticaDopo «Norme tecniche di attuazione del piano», «Computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione».
   • Cronoprogramma delle opere e importo delle garanzieDopo «Schema di convenzione urbanistica».
   • Firma degli elaborati da parte di tutti i proprietariDopo «Progetto delle urbanizzazioni con i pareri degli enti», «Relazione illustrativa e tecnica», «Cronoprogramma delle opere e importo delle garanzie», «Rapporto preliminare per la verifica di assoggettabilità a VAS».
   • Piano presentato al ComuneDopo «Firma degli elaborati da parte di tutti i proprietari».
5. 5

   Iter di approvazione

   settimane 18–47
   • Istruttoria dell'ufficio urbanisticaDopo «Piano presentato al Comune».
   • Risposta alle richieste di integrazione dell'ufficioDopo «Piano presentato al Comune».
   • Verifica di assoggettabilità a VAS dell'autorità competenteDopo «Piano presentato al Comune».
   • Adozione del pianoDopo «Istruttoria dell'ufficio urbanistica», «Risposta alle richieste di integrazione dell'ufficio», «Verifica di assoggettabilità a VAS dell'autorità competente».
   • Piano adottatoDopo «Adozione del piano».
   • Deposito, pubblicazione e osservazioniDopo «Piano adottato».
   • Proposta di controdeduzioni alle osservazioniDopo «Deposito, pubblicazione e osservazioni».
   • Approvazione definitiva del pianoDopo «Proposta di controdeduzioni alle osservazioni».
   • Piano approvato ed efficaceDopo «Approvazione definitiva del piano».
6. 6

   Convenzione

   settimane 47–50
   • Testo definitivo della convenzione con il notaioDopo «Piano approvato ed efficace».
   • Frazionamento catastale delle aree in cessioneDopo «Piano approvato ed efficace».
   • Convenzione stipulataDopo «Testo definitivo della convenzione con il notaio», «Frazionamento catastale delle aree in cessione».
   • Programma del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazioneDopo «Convenzione stipulata».

I rischi tipici

• Proprietari in disaccordo sulla ripartizione

  Critico · 16

  Un proprietario non accetta lotti, cessioni o tempi: senza tutte le firme il piano non si presenta, o si ricorre al consorzio di chi rappresenta la maggioranza.

  Mitigare: Quote di proprietà verificate subito; criteri di ripartizione scritti e firmati prima del disegno; tabelle di ripartizione per ogni ipotesi del planivolumetrico.

• Il piano è assoggettato a VAS

  Medio · 8

  L'autorità competente non esclude il piano: servono rapporto ambientale, consultazioni e parere motivato, con mesi in più.

  Mitigare: Rapporto preliminare completo su suolo, acque e traffico; confronto con l'autorità competente prima di presentarlo; consulente ambientale coinvolto dal planivolumetrico.

• Prescrizioni costose degli enti gestori

  Alto · 12

  Le reti esistenti non bastano: l'ente chiede potenziamenti fuori dall'ambito che pesano sul computo e sulle garanzie.

  Mitigare: Capacità residua delle reti chiesta all'avvio; incontro tecnico con ogni ente prima di chiudere il progetto delle reti; somma per le prescrizioni nel computo.

• Adozione rinviata

  Medio · 9

  Calendario della giunta o del consiglio, elezioni o un cambio di indirizzo politico tengono il piano fermo dopo l'istruttoria.

  Accettare: Calendario delle sedute chiesto all'ufficio a fine istruttoria; i proprietari sanno dall'inizio che questa attesa non dipende dallo studio.

• Osservazioni che cambiano il disegno

  Medio · 9

  Confinanti o associazioni presentano osservazioni accolte dal Comune: tavole, norme e computo si rifanno prima dell'approvazione.

  Mitigare: Planivolumetrico presentato ai confinanti prima del deposito; controdeduzioni preparate dallo studio con proposte già quantificate.

La commessa

A corpo, fatturata a rate alle milestone · 6 voci. Importi e tariffe li metti tu.

• Analisi dell'ambito e rilievo
• Planivolumetrico e ripartizione
• Progetto delle urbanizzazioni
• Elaborati del piano e convenzione
• Assistenza all'iter di approvazione
• Stipula della convenzione

Le rate

• Anticipo alla firma dell'incarico: 15 %, alla milestone «Incarico dei proprietari dell'ambito firmato»
• Planivolumetrico condiviso: 20 %, alla milestone «Planivolumetrico condiviso da proprietari e Comune»
• Piano presentato: 25 %, alla milestone «Piano presentato al Comune»
• Piano adottato: 15 %, alla milestone «Piano adottato»
• Piano approvato: 15 %, alla milestone «Piano approvato ed efficace»
• Convenzione stipulata: 10 %, alla milestone «Convenzione stipulata»

Le pagine dei documenti

• Verbale della riunione con i proprietari
• Elenco degli elaborati del piano attuativo