Progetto di una casa unifamiliare

Le fasi

1. 1

   Lotto e vincoli

   settimane 1–5
   • Disciplinare d'incarico firmato dai committenti
   • Incontro con i committenti: programma degli spaziDopo «Disciplinare d'incarico firmato dai committenti».
   • Visure catastali e atto di provenienza del lottoDopo «Incontro con i committenti: programma degli spazi».
   • Richiesta del certificato di destinazione urbanisticaDopo «Incontro con i committenti: programma degli spazi».
   • Il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanisticaDopo «Richiesta del certificato di destinazione urbanistica».
   • Analisi delle norme del piano: indici, altezze e distanzeDopo «Incontro con i committenti: programma degli spazi».
   • Rilievo topografico del lotto e dei confiniDopo «Incontro con i committenti: programma degli spazi».
   • Indagini sul terreno e relazione geologicaDopo «Incontro con i committenti: programma degli spazi».
   • Scheda dei dati del lotto e dei vincoliDopo «Il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica», «Analisi delle norme del piano: indici, altezze e distanze», «Rilievo topografico del lotto e dei confini», «Visure catastali e atto di provenienza del lotto», «Indagini sul terreno e relazione geologica».
   • Dati del lotto condivisi con i committentiDopo «Scheda dei dati del lotto e dei vincoli».
2. 2

   Concept

   settimane 6–10
   • Programma funzionale e quadro delle superficiDopo «Dati del lotto condivisi con i committenti».
   • Tre ipotesi planivolumetriche con schizzi e modello di studioDopo «Programma funzionale e quadro delle superfici».
   • Studio dell'orientamento, del soleggiamento e delle visteDopo «Programma funzionale e quadro delle superfici».
   • Stima parametrica del costo di costruzioneDopo «Tre ipotesi planivolumetriche con schizzi e modello di studio».
   • Presentazione delle ipotesi ai committentiDopo «Stima parametrica del costo di costruzione», «Studio dell'orientamento, del soleggiamento e delle viste».
   • Sviluppo dell'ipotesi sceltaDopo «Presentazione delle ipotesi ai committenti».
   • Concept approvato dai committentiDopo «Sviluppo dell'ipotesi scelta».
3. 3

   Progetto definitivo

   settimane 10–13
   • Piante, sezioni e prospetti del definitivoDopo «Concept approvato dai committenti».
   • Impostazione strutturale con l'ingegnere strutturistaDopo «Concept approvato dai committenti».
   • Scelte impiantistiche con il termotecnicoDopo «Concept approvato dai committenti».
   • Relazione tecnica sul contenimento dei consumi energeticiDopo «Scelte impiantistiche con il termotecnico», «Piante, sezioni e prospetti del definitivo».
   • Verifica di visitabilità e adattabilitàDopo «Piante, sezioni e prospetti del definitivo».
   • Smaltimento delle acque meteoriche e invarianza idraulicaDopo «Piante, sezioni e prospetti del definitivo».
   • Viste tridimensionali per i committentiDopo «Piante, sezioni e prospetti del definitivo».
   • Progetto definitivo approvato dai committentiDopo «Relazione tecnica sul contenimento dei consumi energetici», «Verifica di visitabilità e adattabilità», «Smaltimento delle acque meteoriche e invarianza idraulica», «Viste tridimensionali per i committenti», «Impostazione strutturale con l'ingegnere strutturista».
4. 4

   Permesso di costruire

   settimane 13–24
   • Elaborati e relazione tecnica asseverata del permessoDopo «Progetto definitivo approvato dai committenti».
   • Calcolo degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzioneDopo «Progetto definitivo approvato dai committenti».
   • Firme e deleghe dei committentiDopo «Progetto definitivo approvato dai committenti».
   • Presentazione allo sportello unico per l'ediliziaDopo «Elaborati e relazione tecnica asseverata del permesso», «Calcolo degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione», «Firme e deleghe dei committenti».
   • Istruttoria del Comune sulla domanda di permessoDopo «Presentazione allo sportello unico per l'edilizia».
   • Risposta alle richieste di integrazione del tecnico istruttoreDopo «Presentazione allo sportello unico per l'edilizia».
   • Permesso di costruire rilasciatoDopo «Istruttoria del Comune sulla domanda di permesso», «Risposta alle richieste di integrazione del tecnico istruttore».
   • Versamento del contributo di costruzione o della prima rataDopo «Permesso di costruire rilasciato».
5. 5

   Strutture e progetto esecutivo

   settimane 13–30
   • Progetto esecutivo delle struttureDopo «Progetto definitivo approvato dai committenti».
   • Denuncia dei lavori strutturali allo sportello sismicoDopo «Progetto esecutivo delle strutture».
   • Autorizzazione sismica, dove la zona la chiedeDopo «Denuncia dei lavori strutturali allo sportello sismico».
   • Esecutivo architettonico: piante quotate e dettagli costruttiviDopo «Permesso di costruire rilasciato».
   • Abachi dei serramenti e delle finitureDopo «Permesso di costruire rilasciato».
   • Progetti esecutivi degli impiantiDopo «Permesso di costruire rilasciato».
   • Piano di sicurezza e coordinamentoDopo «Permesso di costruire rilasciato».
   • Capitolato speciale e descrizione delle opereDopo «Esecutivo architettonico: piante quotate e dettagli costruttivi», «Abachi dei serramenti e delle finiture».
   • Computo metrico estimativoDopo «Esecutivo architettonico: piante quotate e dettagli costruttivi», «Abachi dei serramenti e delle finiture», «Progetti esecutivi degli impianti».
   • Progetto esecutivo consegnatoDopo «Computo metrico estimativo», «Capitolato speciale e descrizione delle opere», «Piano di sicurezza e coordinamento», «Autorizzazione sismica, dove la zona la chiede».
6. 6

   Scelta dell'impresa

   settimane 30–35
   • Lettera d'invito ed elenco delle impreseDopo «Progetto esecutivo consegnato».
   • Sopralluoghi e offerte delle impreseDopo «Lettera d'invito ed elenco delle imprese».
   • Quadro di confronto delle offerteDopo «Sopralluoghi e offerte delle imprese».
   • Contratto d'appalto con cronoprogrammaDopo «Quadro di confronto delle offerte».
   • Contratto d'appalto firmatoDopo «Contratto d'appalto con cronoprogramma».

I rischi tipici

• Il programma degli spazi supera il budget di costruzione

  Critico · 16

  I committenti chiedono più metri quadri e finiture di quanti ne paghi il budget: il computo arriva alto e il progetto si ridisegna.

  Mitigare: Stima parametrica su ogni ipotesi del concept; quadro delle superfici legato al budget; il definitivo non parte senza un costo condiviso per iscritto.

• Terreno con caratteristiche scadenti

  Medio · 8

  La relazione geologica rivela terreni di riporto o falda superficiale: servono fondazioni speciali, con costi e tempi in più.

  Mitigare: Indagini commissionate subito dopo l'incarico; impostazione strutturale fatta sui risultati; una somma per le fondazioni nella stima parametrica.

• Istruttoria del permesso più lunga del previsto

  Medio · 9

  Richieste di integrazione o una commissione che si riunisce di rado spostano il rilascio di settimane, e con lui l'esecutivo e il cantiere.

  Mitigare: Colloquio con il tecnico istruttore prima di presentare; pratica completa al primo invio; calcolo strutturale avviato in parallelo all'istruttoria.

• Cambi di idea dopo il definitivo approvato

  Medio · 9

  Una stanza in più o una distribuzione diversa dopo l'approvazione obbligano a rifare tavole, calcoli e a volte la pratica.

  Mitigare: Approvazione scritta a ogni milestone; ogni modifica successiva con il suo costo in ore e il suo effetto sulle date, approvati prima di farla.

• Contestazioni dei confinanti

  Alto · 10

  Un vicino contesta distanze o altezze e impugna il permesso: il cantiere si ferma in attesa del giudice.

  Evitare: Distanze verificate sul rilievo dei confini, non sulla mappa catastale; nessuna deroga alle distanze legali; servitù e accordi con i confinanti scritti e trascritti.

La commessa

A corpo, fatturata a rate alle milestone · 5 voci. Importi e tariffe li metti tu.

• Analisi del lotto e concept
• Progetto definitivo
• Permesso di costruire
• Strutture e progetto esecutivo
• Scelta dell'impresa

Le rate

• Anticipo alla firma dell'incarico: 10 %, alla milestone «Disciplinare d'incarico firmato dai committenti»
• Concept approvato: 15 %, alla milestone «Concept approvato dai committenti»
• Definitivo approvato: 20 %, alla milestone «Progetto definitivo approvato dai committenti»
• Permesso di costruire rilasciato: 20 %, alla milestone «Permesso di costruire rilasciato»
• Consegna dell'esecutivo: 25 %, alla milestone «Progetto esecutivo consegnato»
• Contratto con l'impresa firmato: 10 %, alla milestone «Contratto d'appalto firmato»

Le pagine dei documenti

• Programma degli spazi con i committenti
• Elenco degli elaborati del permesso di costruire