Riqualificazione energetica di un condominio

Le fasi

1. 1

   Contratto e preparazione

   settimane 1–5
   • Contratto d'appalto firmato con il condominio
   • Sopralluogo tecnico con il direttore dei lavoriDopo «Contratto d'appalto firmato con il condominio».
   • Verifica del computo e dei requisiti per le detrazioniDopo «Contratto d'appalto firmato con il condominio».
   • Piano operativo di sicurezza per un edificio abitatoDopo «Verifica del computo e dei requisiti per le detrazioni».
   • Il coordinatore per l'esecuzione verifica il POSDopo «Piano operativo di sicurezza per un edificio abitato».
   • Domanda di occupazione di suolo pubblico per il ponteggioDopo «Verifica del computo e dei requisiti per le detrazioni».
   • Il Comune rilascia l'occupazione di suolo pubblicoDopo «Domanda di occupazione di suolo pubblico per il ponteggio».
   • Campionature di colori, finiture e serramentiDopo «Verifica del computo e dei requisiti per le detrazioni».
   • Colori e campioni approvati dal condominioDopo «Campionature di colori, finiture e serramenti».
   • Ordini di isolanti, generatori e moduli fotovoltaiciDopo «Colori e campioni approvati dal condominio».
   • Avviso ai condòmini con il calendario dei lavoriDopo «Colori e campioni approvati dal condominio».
   • Consegna dei lavoriDopo «Il coordinatore per l'esecuzione verifica il POS», «Il Comune rilascia l'occupazione di suolo pubblico», «Ordini di isolanti, generatori e moduli fotovoltaici», «Avviso ai condòmini con il calendario dei lavori».
2. 2

   Ponteggio e facciate

   settimane 5–24
   • Montaggio del ponteggio secondo il PiMUSDopo «Consegna dei lavori».
   • Verifica del ponteggio prima dell'usoDopo «Montaggio del ponteggio secondo il PiMUS».
   • Ripristino di frontalini e calcestruzzi ammaloratiDopo «Verifica del ponteggio prima dell'uso».
   • Isolamento a cappotto3 sottotaskDopo «Ripristino di frontalini e calcestruzzi ammalorati».
   • Controllo dei ponti termici: davanzali, balconi e cassonettiDopo «Ripristino di frontalini e calcestruzzi ammalorati».
   • Davanzali, scossaline e pluvialiDopo «Isolamento a cappotto».
   • Intonachino di finitura e tinteggiatura dei balconiDopo «Isolamento a cappotto».
   • Smontaggio del ponteggio e ripristino dei punti di ancoraggioDopo «Intonachino di finitura e tinteggiatura dei balconi», «Davanzali, scossaline e pluviali», «Impermeabilizzazione e linea vita in copertura».
3. 3

   Copertura e serramenti

   settimane 4–21
   • Isolamento della copertura o del sottotettoDopo «Verifica del ponteggio prima dell'uso».
   • Impermeabilizzazione e linea vita in coperturaDopo «Isolamento della copertura o del sottotetto».
   • Rilievo delle misure dei serramenti in ogni unitàDopo «Avviso ai condòmini con il calendario dei lavori».
   • Produzione e consegna dei serramentiDopo «Rilievo delle misure dei serramenti in ogni unità».
   • Calendario della posa concordato con ogni condòminoDopo «Rilievo delle misure dei serramenti in ogni unità».
   • Sostituzione dei serramenti nelle unità abitativeDopo «Produzione e consegna dei serramenti», «Calendario della posa concordato con ogni condòmino».
4. 4

   Centrale termica e fotovoltaico

   settimane 2–23
   • Verifica del progetto della centrale termica e delle fornitureDopo «Verifica del computo e dei requisiti per le detrazioni».
   • Valvole termostatiche e ripartitori di calore nelle unitàDopo «Consegna dei lavori», «Verifica del progetto della centrale termica e delle forniture».
   • Smontaggio del vecchio generatore fuori dalla stagione di riscaldamentoDopo «Consegna dei lavori», «Verifica del progetto della centrale termica e delle forniture».
   • Installazione della pompa di calore e della caldaia a condensazioneDopo «Smontaggio del vecchio generatore fuori dalla stagione di riscaldamento».
   • Prove, prima accensione e libretto di impiantoDopo «Installazione della pompa di calore e della caldaia a condensazione», «Valvole termostatiche e ripartitori di calore nelle unità».
   • Impianto fotovoltaico condominiale in coperturaDopo «Impermeabilizzazione e linea vita in copertura».
   • Connessione alla rete e attivazione del gestoreDopo «Impianto fotovoltaico condominiale in copertura».
5. 5

   SAL e documenti per le detrazioni

   settimane 5–24
   • Giornale dei lavori e documentazione fotograficaDopo «Consegna dei lavori».
   • Riunioni di cantiere con amministratore e direttore dei lavoriDopo «Consegna dei lavori».
   • Varianti e nuovi prezzi approvati dal condominioDopo «Consegna dei lavori».
   • Primo SAL: ponteggio, frontalini e coperturaDopo «Impermeabilizzazione e linea vita in copertura», «Ripristino di frontalini e calcestruzzi ammalorati».
   • Documenti del primo SAL per le detrazioniDopo «Impermeabilizzazione e linea vita in copertura», «Ripristino di frontalini e calcestruzzi ammalorati».
   • Primo SAL approvato e fatturato al condominioDopo «Primo SAL: ponteggio, frontalini e copertura», «Documenti del primo SAL per le detrazioni».
   • Secondo SAL: cappotto, serramenti e centrale termicaDopo «Isolamento a cappotto», «Sostituzione dei serramenti nelle unità abitative», «Prove, prima accensione e libretto di impianto».
   • Secondo SAL approvato e fatturato al condominioDopo «Secondo SAL: cappotto, serramenti e centrale termica».
6. 6

   Fine lavori e consegna

   settimane 24–27
   • Lavori ultimatiDopo «Smontaggio del ponteggio e ripristino dei punti di ancoraggio», «Sostituzione dei serramenti nelle unità abitative», «Prove, prima accensione e libretto di impianto», «Impianto fotovoltaico condominiale in copertura».
   • Dichiarazioni di conformità di centrale termica e fotovoltaicoDopo «Lavori ultimati».
   • Sopralluogo finale con amministratore e consiglio, e ripreseDopo «Lavori ultimati».
   • Documentazione finale per il condominioDopo «Lavori ultimati».
   • Il tecnico redige l'APE finale e l'asseverazione di fine lavoriDopo «Lavori ultimati».
   • Conto finale e SAL di saldoDopo «Dichiarazioni di conformità di centrale termica e fotovoltaico», «Documentazione finale per il condominio», «Sopralluogo finale con amministratore e consiglio, e riprese».
   • Verbale di fine lavori e consegna al condominioDopo «Conto finale e SAL di saldo», «Il tecnico redige l'APE finale e l'asseverazione di fine lavori», «Connessione alla rete e attivazione del gestore».

I rischi tipici

• Condòmini che non danno accesso alle unità

  Alto · 12

  Assenze, rinvii o rifiuti fermano la posa dei serramenti e delle valvole: le squadre restano ferme e le date del SAL slittano.

  Mitigare: Calendario degli accessi concordato con ogni unità e mandato dall'amministratore; una data di riserva per ciascuna; i rinvii ripetuti segnalati per iscritto all'amministratore.

• Occupazione di suolo pubblico rilasciata in ritardo

  Medio · 9

  Senza l'occupazione il ponteggio non si monta sul marciapiede e la consegna dei lavori slitta, con le squadre già prenotate.

  Mitigare: Domanda nella prima settimana con la planimetria completa; contatto con l'ufficio della viabilità; facciate interne al lotto come primo fronte se il Comune tarda.

• Freddo e pioggia durante la posa del cappotto

  Medio · 9

  Collanti e rasanti non si posano sotto la temperatura minima del produttore né con la pioggia: le giornate perse allungano il ponteggio e i suoi costi.

  Mitigare: Cappotto programmato nei mesi miti; teli di protezione sul ponteggio; facciate esposte a sud nei periodi più freddi; fermi annotati nel giornale dei lavori.

• Frontalini e calcestruzzi più degradati del previsto

  Medio · 8

  La battitura trova più distacchi di quanti ne stimasse il computo: le quantità crescono e il cappotto parte più tardi.

  Mitigare: Mappa dei distacchi e misure in contraddittorio con il direttore dei lavori prima di ricostruire; maggiori quantità approvate per iscritto come variante.

• SAL pagati in ritardo per le quote dei condòmini morosi

  Alto · 12

  Il condominio non incassa le quote di alcuni condòmini e paga i SAL in ritardo: l'impresa anticipa materiali e manodopera.

  Mitigare: Fondo speciale costituito prima dell'inizio, come chiede il codice civile per le opere straordinarie; SAL legati alle lavorazioni finite; sospensione prevista nel contratto oltre un ritardo stabilito.

• Le regole delle detrazioni cambiano durante i lavori

  Alto · 12

  Aliquote, massimali o adempimenti cambiano con una nuova legge: i documenti del SAL vanno rifatti o il condominio rimette in discussione i lavori.

  Scalare: Requisiti verificati con il tecnico asseveratore all'avvio e a ogni SAL; un cambio di norme portato subito all'amministratore e al direttore dei lavori, che decidono se convocare l'assemblea.

La commessa

A corpo, fatturata per SAL · 6 voci. Importi e tariffe li metti tu.

• Preparazione e permessi
• Ponteggio, frontalini e cappotto
• Copertura e serramenti
• Centrale termica e fotovoltaico
• Contabilità e documenti per le detrazioni
• Fine lavori e consegna

Le pagine dei documenti

• Avviso ai condòmini
• Calendario degli accessi alle unità