Ristrutturazione con direzione lavori

Le fasi

1. 1

   Rilievo e stato di fatto

   settimane 1–6
   • Incarico e preventivo dell'onorario firmati
   • Sopralluogo con il committente: esigenze e budgetDopo «Incarico e preventivo dell'onorario firmati».
   • Coordinatore per la progettazione nominatoDopo «Incarico e preventivo dell'onorario firmati».
   • Visure e planimetrie catastaliDopo «Sopralluogo con il committente: esigenze e budget».
   • Richiesta di accesso agli atti ediliziDopo «Sopralluogo con il committente: esigenze e budget».
   • Attesa delle pratiche dall'archivio comunaleDopo «Richiesta di accesso agli atti edilizi».
   • Rilievo geometrico e fotograficoDopo «Sopralluogo con il committente: esigenze e budget».
   • Verifica dello stato degli impianti esistentiDopo «Rilievo geometrico e fotografico».
   • Restituzione grafica dello stato di fattoDopo «Rilievo geometrico e fotografico».
   • Verifica della conformità urbanistica e catastaleDopo «Attesa delle pratiche dall'archivio comunale», «Restituzione grafica dello stato di fatto», «Visure e planimetrie catastali».
   • Stato di fatto condiviso con il committenteDopo «Verifica della conformità urbanistica e catastale», «Verifica dello stato degli impianti esistenti».
2. 2

   Progetto

   settimane 6–10
   • Due ipotesi distributive con la stima parametricaDopo «Stato di fatto condiviso con il committente».
   • Scelta dell'ipotesi con il committenteDopo «Due ipotesi distributive con la stima parametrica».
   • Progetto architettonico: piante, sezioni e prospettiDopo «Scelta dell'ipotesi con il committente».
   • Progetto delle opere strutturaliDopo «Scelta dell'ipotesi con il committente».
   • Progetto degli impianti elettrico e termoidraulicoDopo «Scelta dell'ipotesi con il committente».
   • Relazione energetica, se si rifanno impianto o involucroDopo «Progetto degli impianti elettrico e termoidraulico».
   • Abaco delle finiture e scelta dei materialiDopo «Progetto architettonico: piante, sezioni e prospetti».
   • Progetto approvato dal committenteDopo «Abaco delle finiture e scelta dei materiali», «Progetto delle opere strutturali», «Relazione energetica, se si rifanno impianto o involucro».
3. 3

   Titolo edilizio e sicurezza

   settimane 10–19
   • Scelta del titolo edilizio per i lavoriDopo «Progetto approvato dal committente».
   • Pratica edilizia con asseverazione e allegatiDopo «Scelta del titolo edilizio per i lavori».
   • Deposito dei lavori strutturali o autorizzazione sismicaDopo «Scelta del titolo edilizio per i lavori».
   • Autorizzazione sismica, dove la zona la chiedeDopo «Deposito dei lavori strutturali o autorizzazione sismica».
   • Piano di sicurezza e coordinamento, se ci saranno più impreseDopo «Scelta del titolo edilizio per i lavori», «Coordinatore per la progettazione nominato».
   • Presentazione allo sportello unico per l'ediliziaDopo «Pratica edilizia con asseverazione e allegati», «Deposito dei lavori strutturali o autorizzazione sismica».
   • Termine dei controlli del ComuneDopo «Presentazione allo sportello unico per l'edilizia».
   • Titolo edilizio efficaceDopo «Termine dei controlli del Comune».
4. 4

   Computo e affidamento

   settimane 10–16
   • Computo metrico estimativoDopo «Progetto approvato dal committente».
   • Descrizione delle opere e capitolatoDopo «Progetto approvato dal committente».
   • Richiesta di offerta a tre impreseDopo «Computo metrico estimativo», «Descrizione delle opere e capitolato», «Piano di sicurezza e coordinamento, se ci saranno più imprese».
   • Sopralluoghi e offerte delle impreseDopo «Richiesta di offerta a tre imprese».
   • Confronto delle offerte con il committenteDopo «Sopralluoghi e offerte delle imprese».
   • Contratto d'appalto con cronoprogramma e penaliDopo «Confronto delle offerte con il committente».
   • Impresa scelta e contratto firmatoDopo «Contratto d'appalto con cronoprogramma e penali».
5. 5

   Direzione lavori

   settimane 20–34
   • Notifica preliminare e comunicazione di inizio lavoriDopo «Titolo edilizio efficace», «Impresa scelta e contratto firmato», «Piano di sicurezza e coordinamento, se ci saranno più imprese», «Autorizzazione sismica, dove la zona la chiede».
   • Lavori iniziatiDopo «Notifica preliminare e comunicazione di inizio lavori».
   • Verbale di consegna dei lavori all'impresaDopo «Notifica preliminare e comunicazione di inizio lavori».
   • Visite in cantiere con il verbaleDopo «Verbale di consegna dei lavori all'impresa».
   • Demolizioni e rimozioni: controllo di ciò che emergeDopo «Verbale di consegna dei lavori all'impresa».
   • Opere strutturali: controlli e accettazione dei materialiDopo «Demolizioni e rimozioni: controllo di ciò che emerge».
   • Impianti sottotraccia: verifica prima di chiudereDopo «Opere strutturali: controlli e accettazione dei materiali».
   • Contabilità dei lavori e primo SAL dell'impresaDopo «Opere strutturali: controlli e accettazione dei materiali».
   • Massetti, intonaci e pavimenti: controlliDopo «Impianti sottotraccia: verifica prima di chiudere».
   • Varianti in corso d'opera: valutazione e ordini scrittiDopo «Verbale di consegna dei lavori all'impresa».
   • Secondo SAL dell'impresaDopo «Massetti, intonaci e pavimenti: controlli», «Contabilità dei lavori e primo SAL dell'impresa».
   • Finiture e serramenti: controlli e accettazioneDopo «Massetti, intonaci e pavimenti: controlli».
   • Lavori ultimatiDopo «Visite in cantiere con il verbale», «Finiture e serramenti: controlli e accettazione», «Secondo SAL dell'impresa», «Varianti in corso d'opera: valutazione e ordini scritti».
6. 6

   Fine lavori e documenti

   settimane 35–37
   • Verbale di fine lavori e verifica con il committenteDopo «Lavori ultimati».
   • Dichiarazioni di conformità degli impiantiDopo «Lavori ultimati».
   • Fine lavori strutturali e collaudo statico, se dovutoDopo «Verbale di fine lavori e verifica con il committente».
   • Conto finale dei lavori e svincolo delle ritenuteDopo «Verbale di fine lavori e verifica con il committente».
   • Aggiornamento catastaleDopo «Verbale di fine lavori e verifica con il committente».
   • Attestato di prestazione energeticaDopo «Dichiarazioni di conformità degli impianti».
   • Comunicazione di fine lavori con il certificato di collaudo finaleDopo «Aggiornamento catastale», «Fine lavori strutturali e collaudo statico, se dovuto».
   • Segnalazione certificata di agibilitàDopo «Comunicazione di fine lavori con il certificato di collaudo finale», «Attestato di prestazione energetica», «Fine lavori strutturali e collaudo statico, se dovuto».
   • Documenti per le detrazioni fiscali, se il committente ne usufruisceDopo «Conto finale dei lavori e svincolo delle ritenute».
   • Lavori chiusi e documenti consegnati al committenteDopo «Segnalazione certificata di agibilità», «Documenti per le detrazioni fiscali, se il committente ne usufruisce».

I rischi tipici

• Difformità urbanistiche o catastali nello stato di fatto

  Alto · 12

  Il rilievo non corrisponde all'ultimo titolo: prima di progettare serve una sanatoria, con tempi e costi che il committente non aveva messo in conto.

  Mitigare: Accesso agli atti nella prima settimana; verifica della conformità prima delle ipotesi di progetto; la difformità si scrive al committente con le strade per sanarla.

• Il costo delle opere supera il budget del committente

  Alto · 12

  Le scelte del progetto e delle finiture portano il computo oltre la cifra detta al sopralluogo.

  Mitigare: Stima parametrica con le ipotesi; abaco delle finiture con i prezzi; un elenco di scelte da cui risparmiare pronto prima del confronto delle offerte.

• Varianti richieste in corso d'opera

  Alto · 12

  Il committente cambia finiture o distribuzione a lavori avviati: tempi e costi crescono, e con loro le discussioni con l'impresa.

  Mitigare: Abaco delle finiture firmato prima dell'affidamento; ogni variante con costo e tempo approvati per iscritto prima di eseguirla.

• Sorprese nelle demolizioni

  Alto · 12

  Strutture degradate, impianti fuori norma, materiali da bonificare: emergono solo quando si apre.

  Mitigare: Saggi nei punti critici durante il rilievo; una somma per gli imprevisti nel quadro economico; sopralluogo del direttore dei lavori a ogni demolizione importante.

• Ritardi dell'impresa

  Medio · 9

  Squadre spostate su altri cantieri e lavorazioni sovrapposte allungano i tempi del contratto.

  Mitigare: Cronoprogramma e penali nel contratto; avanzamento confrontato in ogni verbale di visita; SAL legati alle lavorazioni finite.

• Il Comune chiede integrazioni

  Medio · 9

  La richiesta di integrazioni sospende i termini del titolo e sposta l'inizio dei lavori, con l'impresa già scelta.

  Mitigare: Pratica completa al primo invio con la lista di controllo; colloquio con il tecnico istruttore sui punti dubbi prima di presentarla.

• Un incidente in cantiere

  Alto · 10

  Lavori in quota, demolizioni e impianti sono le lavorazioni più a rischio: un incidente ferma il cantiere e coinvolge committente e tecnici.

  Mitigare: Coordinatore nominato e piano di sicurezza prima dell'inizio; verifica dell'idoneità dell'impresa e del suo piano operativo; la sicurezza in ogni verbale di visita.

La commessa

A corpo, fatturata per SAL · 5 voci. Importi e tariffe li metti tu.

• Rilievo e progetto
• Titolo edilizio e sicurezza
• Computo e affidamento
• Direzione dei lavori
• Fine lavori e documenti

Automazioni incluse (3)

• Dal committente: avvisa il responsabileNella lista «Progetto» · Quando un task passa a «Dal committente», allora avvisa il responsabile del progetto: «{task} aspetta il committente: sollecita la risposta se tar…».
• Integrazioni richieste: prepararleNella lista «Titolo edilizio e sicurezza» · Quando un task passa a «Integrazioni richieste», allora crea il task «Preparare le integrazioni di {task}» per il responsabile del progetto, con scadenza fra 5 giorni lavorativi.
• Budget all'80%: avvisa il responsabileIn tutto lo Space · Quando il budget della commessa supera l'80%, allora avvisa il responsabile del progetto: «La commessa {project} ha consumato l'80% del budget: verifi…».

Le pagine dei documenti

• Verbale del sopralluogo con il committente
• Documenti per il titolo edilizio
• Verbale di visita in cantiere